Экспертный комментарий Сергея Маркова – «Склады в дефиците»

Вместе со снижением оборотов продуктовых ритейлеров, основных арендаторов логоцентров, упал спрос и на сами помещения. Эксперты единодушны в том, что в России начало строительства новых складов без гарантий их заполняемости в ближайшие два-три года нецелесообразно – проблемы с арендаторами возникнут даже у существующих и достраиваемых комплексов. Между тем локальная ситуация на воронежском рынке не так критична. Регион испытывает дефицит в складах. А если Воронежская область станет одним из основных транзитных регионов, через которые будет проходить снабжение олимпиады 2014 года в Сочи, конъюнктура на местном рынке значительно улучшится.

Текущую ситуацию на воронежском рынке складской недвижимости нельзя назвать тяжелой. По словам девелоперов, качественными логистическими площадями регион не насыщен. В настоящее время активно функционируют в общей сложности 50 тыс. кв. м складов класса «А» и «В+», открытых для арендаторов. Речь в первую очередь идет о логистических комплексах ООО «Воронежская логистическая компания» (бренд Direct Logistics) и группы «Каскад», управляющей сетью терминалов в десяти регионах. Первый с проектной площадью складских и вспомогательных площадей в 100 тыс. кв. м, расположенный неподалеку от международного аэропорта «Воронеж», был частично запущен около года назад. Инициатором строительства стоимостью порядка $100 млн является воронежский бизнесмен Александр Бакиров. Второй логоцентр с площадью складов 23,5 тыс. кв. м находится на юго-западном выезде из Воронежа.

Однако список качественных объектов складской недвижимости двумя названными комплексами не ограничивается. «В Воронеже действует несколько небольших, но прекрасно оснащенных логоцентров. Я лично ездила на рыночную оценку некоторых таких объектов. Они вполне соответствуют классу „А“», – рассказала коммерческий директор агентства недвижимости «Трансферт» Галина Колокольникова. Вместе с тем она заметила, что большинство подобных объектов не являются открытыми для сторонних арендаторов. «Предприниматели и ряд торговых сетей строят такие терминалы для собственного бизнеса, и только небольшие куски площадей, по 3 тыс. кв. м, сдаются на сторону», – пояснила госпожа Колокольникова. С ее оценкой в целом согласился Алексей Калинин из регионального представительства агентства недвижимости «Адвекс». Но, по его словам, далеко не все подобные комплексы можно отнести к высшей категории. «Одним из важнейших факторов при оценке любого объекта коммерческой недвижимости является его расположение и приспособленность под профильную деятельность, – объяснил эксперт. – Многие закрытые склады, к примеру, перепрофилированы из цехов промышленных предприятий и находятся далеко не в самом выгодном месте».

Как бы то ни было, местные эксперты и участники рынка отмечают, что все свободно сдающиеся в аренду качественные терминалы в настоящее время практически полностью заняты арендаторами. Однако ситуацию может изменить введение в эксплуатацию новых объектов, которые сейчас находятся в завершающей стадии строительства. Наибольшие ожидания связаны с логоцентром «Аэробус» класса «А» площадью 40,4 тыс. кв. м, который строится на федеральной трассе «Дон» компаниями «Сота» (осуществляет брокеридж проекта) и «Авирон» (структура группы «Продимекс», одного из лидеров отечественного сахарного рынка). Аналитики оценивают инвестиции в объект примерно 40 млн евро. Первую очередь «Аэробуса» планируется сдать в эксплуатацию в конце лета. «Работы ведутся согласно плану, отступлений от расчетных сроков пока нет», – рассказал представитель компании «Сота» Евгений Годник, курирующий проект.

Де-факто вступивший в строй терминал Воронежской логистической компании заполняется арендаторами, находясь не в 100%-ной готовности. Пока там не завершены работы по прокладке инженерной инфраструктуры. Тем не менее участники рынка утверждают, что объект «забит арендаторами под завязку». Но если в будущем своих центров в Воронежской логистической компании и «Продимексе» достаточно уверены, то многие другие фирмы, имевшие амбиции по вхождению на рынок, от них временно отказались. В частности, отложенными на неопределенный срок оказались амбициозные замыслы ОАО «Ликеро-водочный завод (ЛВЗ) „Бутурлиновский“» бизнесмена Юрия Зацепина ориентировочной стоимостью $150 млн. Компания намеревалась построить терминал на 100 тыс. кв. м в Новоусманском районе, на пересечении трассы «Дон» и Саратовской автодороги. Однако в ЛВЗ развитие логистического направления в итоге посчитали нецелесообразным и, как декларируется, сосредоточились на развитии профильного бизнеса. Дальше заявления о намерениях дело не пошло и у группы «Евразия Логистик». Компания собиралась построить логоцентр площадью 250 тыс. кв. м в одном из черноземных регионов. Изначально речь шла о Липецкой области, но затем компания переориентировалась на Воронеж. В реальности строительство начато не было. Также не ведется активных работ по возведению заявленного в прошлом году воронежскими властями логоцентра класса «А» на базе железнодорожной станции Придача на левом берегу областного центра. ОАО «Российские железные дороги» предполагало построить там на месте хранилищ для нерудных материалов терминал на 70 тыс. кв. м с оценочной стоимостью 3 млрд рублей. Кроме того, не получил развития и неоднократно озвучивавшийся экс-губернатором Владимиром Кулаковым проект возведения 50-тысячника класса «А» с участием немецкой компании Garbe Group.

В результате на региональном рынке качественной складской недвижимости фактически есть один крупный игрок – Воронежская логистическая компания. «Бакиров не ошибся со своим проектом. У него практически нет конкурентов в регионе, а у арендаторов – выбора для использования крупных площадей в хорошо оснащенных логоцентрах. Но ситуация вскоре может измениться с вводом других крупных центров, к примеру нашего», – считает Евгений Годник. Тем не менее с комплексом Александра Бакирова конкурентам придется считаться. По мнению экспертов, для полного насыщения рынка достаточно 50 тыс. кв. м складов класса «А» и «В+». «Как минимум два ближайших года из-за кризиса никаких новых реалистичных проектов по строительству логоцентров в Воронежской области ждать не стоит. Рынок основных потребителей их услуг, продуктовых сетей, стагнирует из-за недостатка заемных средств, на которые по большей части сети и развивались. Есть, как мне кажется, такая закономерность – появляется в городе крупный ТЦ, значит, можно смело строить новый склад на 25 тыс. кв. м, хотя оптимально возводить один типичный логоцентр на два средних торговых комплекса», – полагает Алексей Калинин.

Впрочем, некоторые эксперты считают, что потенциальные арендаторы Воронежской логистической компании и «Аэробуса» в условиях кризиса могут предпочесть экономию на издержках и перебраться в более дешевые помещения. Управляющий партнер компании «Финансовый и организационный консалтинг» Сергей Марков заметил, что самыми востребованными являются небольшие (по 2 тыс. кв. м) склады класса «В» и «В-». «Такую корректировку диктует снижение оборотов компаний, арендующих складские площади, и введение программ по сокращению расходов. Кроме того, простаивание подобных помещений не повлечет серьезных затрат на их содержание, в отличие от помещений класса „А“ и „В+“», – пояснил он. Господин Марков предположил, что в ближайшей перспективе ставки на аренду помещений в логоцентрах будут снижаться. «Большинство объектов, находящихся на завершающих стадиях строительства, инвесторы доведут до конца. А вот проекты, ввод в эксплуатацию которых запланирован на 2010 год, вряд ли будут реализованы в срок и в полном объеме», – предположил эксперт.

Между тем местным участникам рынка складской недвижимости приходится искать арендаторов вопреки складывающимся в кризисной ситуации трендам. Главный из них – переход с распространенного ранее строительства так называемых спекулятивных комплексов, возводившихся с расчетом на постоянный рост оборотов тех же продуктовых сетей, а следовательно, их потребностей в складах, к схеме build-to-suit. Она фактически предполагает выход строительной техники на площадку только при наличии железных договоренностей с арендаторами минимум половины объекта. Сами центры при такой системе возводятся исходя из запросов конкретных арендаторов. Концепция build-to-suit более трудоемка, но, что крайне важно в нынешней экономической ситуации, обеспечивает гарантированный спрос на возводимый логоцентр. Примером такого подхода можно считать строительство дистрибуционного центра «Parkridge Шереметьево» под Москвой (общая площадь по проекту – 175 тыс. кв. м), ведущееся Parkridge Holdings. Компании удалось найти нескольких клиентов на часть первой фазы проекта – около 40 тыс. кв. м (общая площадь первой фазы – 70 тыс. кв. м). Причем для одного из них Parkridge готов построить помещение с учетом специфики хранения продукции арендатора. Хотя в докризисные времена девелопер едва бы согласился на такие условия. «В отношении клиента мы не идем на build-to-suit в полном смысле, но рассматриваем частичное изменение нашего проекта в соответствии со специальными условиями хранения, требуемыми заказчиком, – рассказал гендиректор российского представительства компании Алексей Новиков. – Едва ли кто-то рискнет сейчас реализовывать спекулятивные проекты крупных масштабов. Большинство участников рынка будет либо ждать возвращения активности арендаторов, то есть торговых сетей, либо строить логистические центры при наличии конкретного пула операторов».

Кризис, как утверждают многие аналитики, круто изменил ситуацию на рынке и подходы к работе его участников. В прошлом году о возможном сейчас полном отказе от спекулятивного девелопмента говорили немногие. Сама доля build-to-suit в общем объеме строительства складов в России не доходила и до 50%, говорят в консалтинговой компании Colliers International. Впрочем, с таким мнением согласны не все. Сергей Марков считает наиболее оптимальным не строительство новых центров по схеме build-to-suit, а переформатирование уже имеющихся объектов под требования конъюнктуры. «Строительство логоцентра занимает никак не меньше года. За такой срок ситуация в экономике может поменяться и необходимость в складских комплексах антикризисного формата окажется неочевидной. Поэтому переформатирование части склада под нужды, диктуемые кризисом, менее рискованный и менее затратный вариант», – считает он.

По словам Алексея Калинина из «Адвекса», воронежские девелоперы уже больше двух лет пользуются элементами технологии build-to-suit. «Местные участники рынка гораздо крепче держатся за свои деньги, нежели московские. Без определенного пула арендаторов к фактической реализации проекта они приступают нечасто», – пояснил эксперт.

Евгений Годник признал, что тот же «Аэробус» попал в новой экономической ситуации в сложное положение с подбором арендаторов. «Мы начинали возводить комплекс, когда контракты можно было подписывать чуть ли не за год до начала эксплуатации объекта. Теперь контрагенты хотят до заключения сделки быть точно уверенными, что логоцентр заработает. Поэтому и мы начнем активную рекламно-маркетинговую кампанию „Аэробуса“ за месяц-два до сдачи объекта. Именно тогда можно будет говорить о реальности договоренностей с теми или иными операторами», – заявил он. Вместе с тем господин Годник добавил, что логоцентры класса «А» вряд ли столкнутся с необходимостью серьезных затрат на переформатирование площадей под того или иного клиента. «На то он и высший класс логоцентра, чтобы легко и гибко можно было менять конфигурацию его помещений для каждого клиента», – сказал Евгений Годник.

Ряд экспертов считают, что проблемы регионального рынка в будущем только усугубятся. «Учитывая текущую ситуацию со сбытом, вероятно, снижение спроса будет ощущаться не менее чем в течение года, даже если финансовый кризис не получит развития. В настоящий момент арендаторы предпочитают оплачивать хранение товаров, вместо того чтобы сбывать их с дисконтом, однако рост складских издержек в любом случае вынудит ритейлеров как минимум ограничить закупки, а затем и отказаться от части арендуемых площадей», – считает эксперт управляющей компании «Финам Менеджмент» Ярослав Кабаков. И все же перспективы развития для высококлассных логоцентров, по его мнению, есть: «По итогам кризиса, вероятно, увеличится доля рынка, занимаемая крупными сетевыми ритейлерами и торговыми центрами, а для них дешевые склады неприемлемы. В долгосрочной перспективе выгоднее склады класса „А“ и „В+“».

Стоит добавить, что пессимистические прогнозы могут не сбыться благодаря госпомощи. Речь идет о зимней Олимпиаде-2014, которая должна пройти в Сочи. Воронежская область, скорее всего, станет одним из основных транзитных регионов, через которые будет проходить снабжение олимпийских объектов всем необходимым. В таком случае, по мнению экспертов, конъюнктура регионального логистического рынка может измениться радикально. «Могут появиться складские проекты сроком окупаемости четыре-пять лет. Терминалы для снабжения Сочи могут приносить прибыль года два до Олимпиады. Затем возможно их перепрофилировать, к примеру, под цеха предприятий, хотя последние годы промышленные объекты, наоборот, становились складами», – рассказал Алексей Калинин. Его мнение поддержала и Галина Колокольникова: «Олимпиада может подпитать региональный логистический рынок и помочь ему выдержать спад спроса со стороны торговых сетей. А после 2014 года, возможно, наметится рост экономики, люди снова начнут не просто рассматривать полки магазинов, а покупать то, что на них стоит. Спрос на склады в таком случае снова возрастет».